ראיתם מגרש מתאים לתכנון שלכם? סיכמתם עם קבלן ביצוע? חכו רגע עם החתימות. מילות המפתח בתהליך כל כך משמעותי הן: זהירות, הקפדה ויסודיות. קיימים נושאים רבים אותם עליכם לבדוק וללמוד. בין היתר שימו לב:

הסתייעו במיטב אנשי המקצוע

בניית בית היא בעצם "מסע בין חוזים". החל מרכישת הקרקע, דרך שכירת שירותי הקבלן המבצע וכלה במגעים עם העירייה והגורמים הרישמיים האחרים. המלצתנו: קבלו ליווי של עורך דין, מהנדס וכל איש מקצוע אחר שיעזור לכם. כמובן בקשו המלצות על כל איש מקצוע ובחרו אותם בקפידה.

למדו את הנושא

בהמשך ישיר לעצה הקודמת- אנו ממליצים ללמוד את נושא הבנייה העצמית לפני שאתם עוסקים בה בפועל. תחום זה מורכב מאוד, עמוס בפרטים קטנים בהם נין "ליפול" פשוט מחוסר ידע. בין היתר ניתן להסתייע במספר ארגונים שמעבירים קורסים בנושא.

אל תתעצלו – תבדקו שלא מרמים אתכם

כדי לצמצם למינימום את האפשרות של מעשי מרמה שונים - כגון מכירת אותו נכס לשני קונים, או מכירת נכס שכלל אינו בבעלות המוכר – עליכם לבדוק בדקדקנות לפני הרכישה, בין היתר את הנושאים הבאים: בעלות, שעבודים, עיקולים והערות נוספות בנסח טאבו או אישור הזכויות (במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת).

אישורים עדכניים

קבלו אישור זכויות או נסח טאבו עדכניים ככל שאפשר.

בדיקה ברשם המשכונות

יש לבדוק את מצב הזכויות של המוכרים בנכס , ברשם המשכונות, על פי מספר ת"ז מוכרים, וזאת במקרים בהם הנכס אינו רשום בבעלות המוכרים בלשכת רישום מקרקעין

חישוב המחיר הריאלי של הדירה – כולל הוצאות נלוות

לכל דירה שתרצו לרכוש יש מחיר נקוב – אבל יש לה גם מחיר "אמיתי", גבוה יותר, שכולל הוצאות רבות ומיידיות הנלוות לרכישה – הוצאות שאולי אתם עדיין לא מכירים. כדי להימנע מהפתעות לא נעימות, לשירותכם פירוט הוצאות שונות ובין היתר:

מס רכישה

על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה, וקבוע בהתאם למדרגות מס המבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, ובין מי שרוכש דירה שנייה ויותר. מדרגות מס אלה מתעדכנות מפעם לפעם, ומומלץ לבדוק אותם באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לחשב את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר. 

היטל השבחה

אם הנכס שלכם מאפשר השבחה או בנייה נוספת (כלומר: ערכו יכול לעלות) יש לשלם עליו היטל השבחה לעירייה, או לרשות המקומית. כמה בדיוק? את זאת יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית.

דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל

אם זכויות הנכס הן על פי חוזה חכירה לא מהוון עם המינהל, יש לשלם עליו "דמי הסכמה" למינהל מקרקעי ישראל. לכן, בעת רכישת נכס שזכויותיו הן חכירה מכוח הסכם מול מינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק שאין על הנכס חובות למינהל.

מס מכירה ומס שבח

אלה הם מיסים שחלים על מי שמוכרים דירה קודמת שברשותם (כלומר: לא לרוכשי דירה ראשונה). מס המכירה מחליף את "מס הרכוש" שהיה נהוג בעבר, והוא עומד על כ-2.5% ממחיר הנכס; מס השבח חל על העלייה בערך הנכס (השבחתו) בין הקנייה למכירה שלו. אם המוכרים אינם זכאים לפטור – מס זה יכול להגיע לסכום גבוה.

שימו לב: רוב מוכרי דירות למגורים, שזו הדירה היחידה שלהם, או שלא מכרו דירה אחרת ב-4 השנים האחרונות - לזכאים לפטור מתשלום מס מכירה ומס השבח. בכל מקרה, כדאי להתייעץ בעניין עם עורך דין.

שכר טרחת עורך דין

רכישת דירה היא פעולה מורכבת מאוד, בה מחליפים ידיים מאות אלפי (או מיליוני) שקלים. על מנת לבצע אותה באופן בטוח ותקין מומלץ ביותר להיעזר בעורך דין שילווה אתכם בכל צעד.

שכר טרחת עורך דין נקבע על ידי עורך הדין, בהתאם להיקף השירות שהרוכש מעוניין לקבל - חוות דעת על חוזה המכר, טיפול משפטי מלא בכל שלבי הרכישה, לרבות פעולות מול רשויות המס וכיו"ב.

ברכישת מגרש מומלץ שכל צד יביא את עורך הדין שלו (הדבר מונע ניגודי אינטרסים), וישלם לו ישירות עבור עריכת החוזה וכל מה שיבצע עבורכם.

השכר המקובל כיום לעו"ד הוא כ0.5%-2% (בתוספת מע"מ) ממחיר הנכס. כמו כן, במקרה של קנייה ומכירה ייתכן ותהיה הוצאה כפולה לעו"ד.

דמי תיווך

אם רכשתם את הדירה באמצעות מתווך, קחו בחשבון דמי תיווך, בשיעור של כ 0.5%-2% (בתוספת מע"מ) ממחיר הנכס.

הפרשים בשערי הדולר והשקל

בישראל מקובל לעיתים לערוך עסקאות בדולרים (במיוחד בדירות יד שניה), אך התשלום המעשי מתבצע בשקלים – וחושף את המוכרים והן את הקונים לשינויי שערים. לכן מומלץ "לגדר" את אחוז השינוי שהעסקה מאפשרת – ולהתכונן לשלם את הסכום הגבוה ביותר האפשרי. מקסימום, תהיו מופתעים לטובה.