ראיתם דירה שאתם אוהבים? חכו רגע עם חתימה על מסמכים. מילות המפתח בתהליך רכישת נכס כל כך משמעותי הן זהירות, הקפדה ויסודיות. קיימים הבדלים מהותיים בין הדברים אותם עליכם לבדוק כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן לבין אלה שתבדקו לפני רכישת דירה יד שניה שימו לב:
שיקלו לקחת עורך דין שמייצג אתכם – ורק אתכם
בחוזה הרכישה תגלו שאתם משלמים גם לעו"ד הקבלן – שידאג היטב לשמור על זכויות הקבלן. כדי לשמור על זכויותיכם מומלץ, כדאי ונחוץ לשכור עו"ד משלכם שידאג לאינטרסים שלכם.
העברת כספים לקבלן – רק לחשבון ליווי הפרוייקט
על מנת שתוכלו לקבל בטחונות בהתאם לחוק המכר (דירות) בעבור הכסף שאתם משלמים לקבלן, על כל התשלומים שאתם משלמים הן ממקורות שלכם והן באמצעות כספי המשכנתא להיות מועברים לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, לרוב באמצעות שוברים המונפקים על ידי הבנק המלווה את הפרוייקט. אל תסכימו לכל הסדר אחר!
הצמדת מחיר הדירה: למדד תשומות הבניה או למדד המחירים לצרכן?
כדי למנוע הפתעות, יש לוודא לאיזה מהמדדים הללו הקבלן מצמיד את יתרת החוב שלכם ולעקוב אחריהם. ניתן לקבל נתונים על המדדים ממש כאן, באתר לאומי למשכנתאות- נתונים כלכליים
גמישות בלוח תשלומים
בדקו אפשרות לבקש גמישות בלוח התשלומים. גמישות בלוח התשלומים יכולה להקל עליכם בתשלומים על חשבון הדירה.
אל תתעצלו – תבדקו שלא מרמים אתכם
כדי לצמצם למינימום את האפשרות של מעשי מרמה שונים - כגון מכירת אותו נכס לשני קונים, או מכירת נכס שכלל אינו בבעלות המוכר – עליכם לבדוק בדקדקנות לפני הרכישה, בין היתר את הנושאים הבאים: בעלות, שעבודים, עיקולים והערות נוספות בנסח טאבו או אישור הזכויות (במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת).
קבלו אישור זכויות או נסח טאבו עדכניים ככל שאפשר.
תזמון נכון של העברות הכספים
במידה ויש למוכר משכנתא על הנכס - יש לתאם את מועד העברת הכספים ואת לוח התשלומים בהתאם למועדי סילוק או גרירת המשכנתא שלו.
יש לבדוק את מצב הזכויות של המוכרים בנכס , ברשם המשכונות, על פי מספר ת"ז מוכרים, וזאת במקרים בהם הנכס אינו רשום בבעלות המוכרים בלשכת רישום מקרקעין
חישוב המחיר הריאלי של הדירה – כולל הוצאות נלוות
לכל דירה שתרצו לרכוש יש מחיר נקוב – אבל יש לה גם מחיר "אמיתי", גבוה יותר, שכולל הוצאות רבות ומיידיות הנלוות לרכישה – הוצאות שאולי אתם עדיין לא מכירים. כדי להימנע מהפתעות לא נעימות, לשירותכם פירוט הוצאות שונות ובין היתר:
על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה, וקבוע בהתאם למדרגות מס המבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, ובין מי שרוכש דירה שנייה ויותר. מדרגות מס אלה מתעדכנות מפעם לפעם, ומומלץ לבדוק אותם באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לחשב את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.
אם הנכס שלכם מאפשר השבחה או בנייה נוספת (כלומר: ערכו יכול לעלות) יש לשלם עליו היטל השבחה לעירייה, או לרשות המקומית. כמה בדיוק? את זאת יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית.
דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל
אם זכויות הנכס הן על פי חוזה חכירה לא מהוון עם המינהל, יש לשלם עליו "דמי הסכמה" למינהל מקרקעי ישראל. לכן, בעת רכישת נכס שזכויותיו הן חכירה מכוח הסכם מול מינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק שאין על הנכס חובות למינהל.
אלה הם מיסים שחלים על מי שמוכרים דירה קודמת שברשותם (כלומר: לא לרוכשי דירה ראשונה). מס המכירה מחליף את "מס הרכוש" שהיה נהוג בעבר, והוא עומד על כ-2.5% ממחיר הנכס; מס השבח חל על העלייה בערך הנכס (השבחתו) בין הקנייה למכירה שלו. אם המוכרים אינם זכאים לפטור – מס זה יכול להגיע לסכום גבוה.
שימו לב: רוב מוכרי דירות למגורים, שזו הדירה היחידה שלהם, או שלא מכרו דירה אחרת ב-4 השנים האחרונות - לזכאים לפטור מתשלום מס מכירה ומס השבח. בכל מקרה, כדאי להתייעץ בעניין עם עורך דין.
רכישת דירה היא פעולה מורכבת מאוד, בה מחליפים ידיים מאות אלפי (או מיליוני) שקלים. על מנת לבצע אותה באופן בטוח ותקין מומלץ ביותר להיעזר בעורך דין שילווה אתכם בכל צעד.
שכר טרחת עורך דין נקבע על ידי עורך הדין, בהתאם להיקף השירות שהרוכש מעוניין לקבל - חוות דעת על חוזה המכר, טיפול משפטי מלא בכל שלבי הרכישה, לרבות פעולות מול רשויות המס וכיו"ב.
ברכישת דירה חדשה, חברת הבנייה שוכרת עורך דין מטעמה, שמטפל בעריכת החוזים, רישום הדירות בטאבו וכדומה. הרוכש משלם לחברה עבור הוצאות רישום: טיפול, אגרות, ביול, תשריטים והוצאות נוספות.מכל מקום אין באמרו כדי להוות תחליף לעורך דים מטעמכם. ברכישת דירה מיד שנייה מומלץ שכל צד יביא את עורך הדין שלו (הדבר מונע ניגודי אינטרסים), וישלם לו ישירות עבור עריכת החוזה וכל מה שיבצע עבורכם.
השכר המקובל כיום לעו"ד הוא כ0.5%-2% (בתוספת מע"מ) ממחיר הנכס. כמו כן, במקרה של קנייה ומכירה ייתכן ותהיה הוצאה כפולה לעו"ד.
אם רכשתם את הדירה באמצעות מתווך, קחו בחשבון דמי תיווך, בשיעור של כ 0.5%-2% (בתוספת מע"מ) ממחיר הנכס.
תתפלאו, אבל דווקא ההוצאה ה"קטנה יחסית" על מעבר הדירה לעיתים מכבידה מאוד. אלפי שקלים על הובלה, ציוד חדש שיותאם לבית החדש ועוד. גם אם אתם לא מתכננים שיפוץ רציני או קניית ריהוט רב – מומלץ כי תשריינו לעצמכם תקציב עבור זה. אם אתם כן מתכננים שיפוץ, מומלץ כי תתיעצו עם אנשי מקצוע לגבי העלות הצפויה.
הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון ולברר קודם: תשלום בגין התחברות לרשתות הגז, המים והחשמל, וכן תשלום לבעלי מקצוע שונים (חשמלאים, מתקיני רשתות, מנעולן וכו').
בישראל מקובל לעיתים לערוך עסקאות בדולרים (במיוחד בדירות יד שניה), אך התשלום המעשי מתבצע בשקלים – וחושף את המוכרים והן את הקונים לשינויי שערים. לכן מומלץ "לגדר" את אחוז השינוי שהעסקה מאפשרת – ולהתכונן לשלם את הסכום הגבוה ביותר האפשרי. מקסימום, תהיו מופתעים לטובה.
